Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 N 305-ЭС18-11724(25) по делу N А41-36831/2012
Срок для заявления инвестора о включении в реестр зависит от его уведомления о признании застройщика банкротом. При состоявшемся отчуждении недвижимости в реестр могут быть включены убытки инвестора или он вправе взыскивать их с лица, которому объект передан для завершения строительства.
В рамках дела о банкротстве должника министерство обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника (далее - реестр) требования в размере 2 017 246 008 рублей, составляющего рыночную стоимость переданного должнику для строительства многоквартирного дома земельного участка ввиду невозможности его возврата в государственную собственность.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2020 в порядке процессуального правопреемства министерство заменено на уполномоченный орган.
Определением Арбитражного суда Московской области от 21.10.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, требование признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.05.2021 данные судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2021, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2022, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить названные судебные акты и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения. Уполномоченный орган в представленном отзыве просит удовлетворить жалобу министерства, отменить обжалуемые судебные акты и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании представители заявителя, учреждения, уполномоченного органа поддержали доводы кассационной жалобы, а представители конкурсного управляющего должником, банка - реестрового кредитора должника, а также участников долевого строительства возражали против ее удовлетворения.
Жалоба рассмотрена в порядке части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица - акционерного общества "Мосотделстрой N 1", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, заслушав участников судебного заседания, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.12.2004 между 243 квартирно-эксплуатационным отделом 37 Воздушной армии Верховного главного командования (специального назначения) (войсковая часть 32487) министерства (далее - заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания Русская недвижимость и торговля" (далее - компания, инвестор) заключен инвестиционный контракт N 01-8/108 (далее - инвестиционный контракт) о застройке земельного участка (далее - земельный участок) площадью 42869 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006017:21, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5 и являющегося собственностью Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра по г. Москве от 29.07.2004 серия 77-АО N 108801) сроком до 31.12.2016. Инвестиционный проект заключался в сносе зданий и сооружений военного городка N 8, передислокации размещенных на нем организаций министерства с последующим возведением жилого комплекса ориентировочной площадью 100139 кв. м и общей жилой площадью не менее 62 100 кв. м.
24.03.2006 дополнительным соглашением N 01-8/9 к инвестиционному контракту компания была заменено на должника. В дальнейшем заказчиком инвестиционного контракта стало министерство.
По условиям инвестиционного контракта в собственность Российской Федерации должны были быть переданы 30% общей жилой площади инвестиционного объекта (не менее 18 630 кв. м) и 30% общей коммерческой нежилой площади (не менее 4 486 кв. м).
Должник, в свою очередь, обязался осуществить строительство объектов полностью за счет собственных, заемных средств и (или) привлеченных финансовых средств. Он же обязался подписать протокол исполнения 3 обязательств по инвестиционному контракту (пункты 3.2, 4.3.1, 6.3.1 и 6.3.14 инвестиционного контракта).
Инвестиционный контракт не расторгался, но ввиду неоднократных срывов сроков строительства и последующего банкротства должника протокол предварительного распределения квартир в объекте сторонами подписан не был, согласованный объем площади инвестиционного объекта (жилого комплекса "Терлецкий парк") министерству не передан.
30.10.2014 между министерством и должником заключен договор аренды данного земельного участка N 141/3АЗ-77.
12.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
31.10.2017 должник признан банкротом, введена процедура конкурсного производства.
26.06.2019 (дата объявления резолютивной части) определением Арбитражного суда Московской области объект незавершенного строительства общей площадью 153 130, 7 кв. м, жилой площадью 93 136 кв. м, степенью готовности 30% и право аренды земельного участка переданы акционерному обществу "Мосотделстрой N 1" в целях завершения строительства.
Поскольку министерство не только не получило встречного исполнения в виде соответствующих площадей по инвестиционному контракту, но и лишилось земельного участка, 20.03.2020 оно обратилось в суд с заявлением о возмещении убытков и включении в реестр рыночной стоимости земельного участка.
При определении размера требования министерство руководствовалось отчетом об оценке от 07.11.2019 N 1096/2019, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Аудит".
Разрешая спор при новом рассмотрении, суды, руководствуясь положениями статей 71, 100, 142 Закона о банкротстве, пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) отказали во включении требования министерства в реестр. Суды исходили из того, что анализируемый инвестиционный контракт не расторгнут, министерство продолжает быть собственником земельного участка, взыскивать арендную плату за его использование и настаивать на рассмотрении заявленного требования без каких-либо уточнений при недоказанности безусловной вины должника в причинении министерству ущерба в заявленном размере. Поскольку публичному собственнику причитается 30% общей жилой и нежилой площади инвестиционного объекта, суды резюмировали, что удовлетворение требования без его уточнения приведет к двойному взысканию по одному и тому же обязательству (сначала - рыночной стоимости земельного участка в качестве ущерба от нарушения условий инвестиционного контракта, затем - доли помещений, которые причитаются министерству).
Между тем судами не учтено следующее.
Обоснованно применив к рассматриваемым правоотношениям положения пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, судам следовало учитывать, что до момента государственной регистрации права собственности на инвестиционный объект, возводимый на спорном земельном участке, министерство является долевым собственником и сохраняет за собой право на получение причитающейся ему инвестиционной доли в виде соответствующих площадей жилой и нежилой недвижимости.
Обращаясь с заявлением по настоящему обособленному спору, министерство просило компенсировать ей как стороне инвестиционного договора и долевому участнику строительства убытки, связанные с неисполнением другой стороной - застройщиком своих обязательств по передаче квартир и нежилых помещений (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принцип полного возмещения убытков предполагает получение министерством суммы, эквивалентной рыночной стоимости всей непереданной недвижимости, определяемой на дату ввода объекта в эксплуатацию. По этой причине ошибочны выводы судов относительно ограничения права требования министерства размером внесенного по инвестиционному договору вклада (предоставление земельного участка для осуществления строительства), а также определение стоимости недвижимости на дату заключения инвестиционного договора в 2004 году.
Таким образом, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что министерство вправе претендовать на получение компенсации стоимости объектов долевой собственности с лица, по вине которого они были утрачены.
Основаниями к отказу в заявлении явились пропуск заявителем срока на включение требования в реестр, а также направленность его действий на одновременное получение инвестиционной доли вместе с рыночной стоимостью земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 данной статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве. В случае пропуска указанного в названном пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Приводимые министерством и поддержанные уполномоченным органом доводы о ненаправлении конкурсным управляющим должником заявителю уведомления об открытии конкурсного производства судами не проверялись и не оценивались. Факт получения заявителем данного уведомления, а не иного извещения (к числу которого суды необоснованно отнесли полученное заявителем уведомление о передаче имущества и обязательств должника застройщика в ноябре 2019 года) не устанавливался. Данные обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения вопроса о соблюдении заявителем срока на предъявление своего требования в реестр.
В ходе рассмотрения настоящего спора в судах всех инстанций министерство последовательно приводило доводы о том, что причитающийся ему по инвестиционному контракту объем помещений реализован должником третьим лицам (участникам долевого строительства), а возможность возврата земельного участка публичному собственнику будет утрачена с вводом объекта в эксплуатацию, поскольку после завершения строительства жилого комплекса и оформления участниками права собственности на помещения, переданный должнику земельный участок в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перейдет в общую долевую собственность собственников находящихся на нем помещений.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должником подтвердил, что все квартиры и нежилые помещения инвестиционного объекта в настоящий момент реализованы.
Если данное утверждение верно и реализация всего инвестиционного объекта, в том числе доли министерства в нем, произведена должником, то способом восстановления нарушенного права для министерства в сложившейся ситуации является включение в реестр требования о взыскании с должника убытков в размере рыночной стоимости причитающейся ему инвестиционной доли, составляющей не менее 30% общей жилой и нежилой площади инвестиционного объекта.
В случае, если реализация произведена акционерным обществом "Мосотделстрой N 1", тогда министерство вправе претендовать на причитающиеся ему компенсации с указанного лица.
Заявленная ко взысканию с должника сумма убытков, по мнению заявителя, равна рыночной стоимости земельного участка, меньше его кадастровой стоимости, а в отсутствие контррасчета со стороны возражающих на это требование лиц данная сумма не превышает предполагаемую рыночную стоимость не переданного ему объема площади инвестиционного объекта (как пояснила представитель заявителя в судебном заседании, по предварительной оценке эта стоимость составляет не менее четырех миллиардов рублей).
Обращение министерства в суд с настоящим заявлением не имело целью двойного взыскания, поскольку без передачи должнику, а затем и новому застройщику земельного участка, на чем настаивал заявитель, отсутствовала сама возможность реализации инвестиционного проекта. Заключение с должником договора аренды, являлось не способом обогащения заявителя за счет начисленной им арендной платы в качестве текущих платежей, а необходимым условием для получения должником разрешения на строительство инвестиционного объекта согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких условиях, выводы судов, отказавших министерству в удовлетворении его заявления, являются ошибочными и преждевременными. Фактические обстоятельства, позволяющие министерству определиться с выбором того или иного способа защиты и восстановления нарушенного должником права, судами не устанавливались.
В целях устранения допущенных нарушений судам следует установить лицо, реализовавшее причитающиеся заявителю 30% общей жилой и нежилой площади инвестиционного объекта (жилого комплекса "Терлецкий парк"), определить реальный объем переданных акционерному обществу "Мосотделстрой N 1" прав участников строительства, выяснить, вошла ли в этот объем инвестиционная доля министерства и в каком виде (размере), определить точный размер начисленных должнику и фактически полученных министерством арендных платежей для целей проверки верности расчета заявителем своих требований.
