Если до вступления в силу Закона N 282-ФЗ (до 08.09.2024) права застройщика-банкрота переданы фондам, но спор о размере компенсации бывшим залоговым кредиторам не разрешен судом, при расчете применяются нормы Закона, а не временный порядок, установленный Постановлением КС РФ N 34-П от 21.07.2022.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2026 N 305-ЭС23-24735(3) по делу N А41-80279/2018
(Аналогичная позиция относительно применимых для определения размера компенсации норм приведена также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2026 N 308-ЭС20-11719(27) по делу N А32-7264/2019)
Как следует из обжалованных судебных актов и материалов дела, общество "Партнер-Развитие" осуществляло строительство многоквартирных домов на земельных участках, находящихся в границах улиц Горького, Гоголя, Чехова, Строителей города Лосино-Петровский Московской области.
21.10.2015 общества "Монолит" и "Партнер-Развитие" (застройщик) заключили два договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов N 1 и N 8. По указанным договорам общество "Партнер-Развитие" должно было передать обществу "Монолит" жилые помещения:
- в доме N 1 общей проектной площадью 997,40 кв. м;
- в доме N 8 общей проектной площадью 3 293,75 кв. м.
24.02.2016 договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. С этого момента в силу закона исполнение обязательств застройщика перед обществом "Монолит" обеспечивалось залогом предоставленных для строительства земельных участков и строящихся на них многоквартирных домов (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Общество "Монолит" свои обязательства по оплате жилых помещений исполнило, однако дома не построены, жилые помещения ему не переданы.
10.10.2018 возбуждено дело о банкротстве общества "Партнер-Развитие", 11.02.2020 оно признано банкротом, открыто конкурсное производство по правилам банкротства застройщиков.
22.12.2020 требования общества "Монолит" включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в размере 150 190 250 руб. (основной долг) и 44 760 247,20 руб. (неустойка).
22.09.2021 суд удовлетворил заявление унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (далее - региональный фонд) о намерении стать приобретателем прав общества "Партнер-Развитие" на объект застройки - дом N 8.
29.11.2021 суд удовлетворил заявление федерального фонда о намерении стать приобретателем прав общества "Партнер-Развитие" на объект застройки - дом N 1. Суд обязал федеральный фонд перечислить 6 700 973,96 руб. по текущим платежам должника и 524 726,89 руб. по требованиям кредиторов второй очереди. Впоследствии 08.11.2022 дом N 1 передан федеральному фонду. Суд признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка, на котором расположен указанный дом. Общество "Монолит" утратило статус залогового кредитора.
08.09.2024 вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 N 282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 282-ФЗ), регулирующий порядок расчета компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами застройщика - банкрота (бывшим залоговым кредиторам).
02.12.2024 общество "Монолит" обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с федерального фонда компенсации как бывшему залоговому кредитору в размере 106 363 751,57 руб. и установлении последующей компенсации. Размер компенсации общество "Монолит" рассчитало по временному порядку, установленному постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П (далее - Постановление N 34-П) и определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7) и исходя из передачи федеральному фонду двух объектов застройки.
Арбитражный суд Московской области определением от 11.08.2025 отказал в удовлетворении требований, посчитав, что заявитель не являлся кредитором, залоговые права которого прекращены в связи с передачей объекта застройки фонду.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2025, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2026, определение от 11.08.2025 отменил, взыскал с федерального фонда в пользу общества "Монолит" первоначальную компенсацию в размере 106 363 751,57 руб. и приостановил производство по установлению последующей компенсации до реализации объекта застройки и окончательного установления суммы расходов фонда по его достройке.
Апелляционный и окружной суды исходили из того, что по договорам участия в долевом строительстве общество "Монолит" являлось залоговым кредитором в отношении земельных участков и строящихся на них многоквартирных домов. Ввиду передачи предмета залога (объектов застройки) федеральному фонду и прекращения в силу закона залогового обременения этого имущества общество "Монолит" вправе получить от лица, которому переданы объекты застройки, денежную компенсацию за утерю залогового преимущества в размере, на который этот кредитор мог бы претендовать, если бы объекты застройки продавались с публичных торгов в банкротных процедурах (принцип реконструкции правоотношений в случае реализации предмета залога). Суды руководствовались временным порядком, установленным Постановлением N 34-П. Размер первоначальной компенсации суды определили по формуле, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7).
В кассационной жалобе федеральный фонд потребовал отменить постановления апелляционного и окружного судов и направить спор на новое рассмотрение в суд апелляционный инстанции. Доводы заявителя сводились к тому, что суды неправомерно не применили переходный порядок расчета компенсации, установленный статьей 5 Закона N 282-ФЗ, и необоснованно взыскали компенсацию с федерального фонда в отношении объекта застройки, который ему не передан. По расчету фонда с него могло быть взыскано по первому этапу не более 1 654 024,8 руб. (10 процентов от 16 540 248 руб.). Компенсация рассчитана фондом по формуле К = (С - Р) x 0,6 x Д, где Д = Тк / Тобщ, и исходя из следующих величин:
- 163 700 000 руб. - оценочная стоимость объекта застройки (земельного участка и дома N 1 на нем) (С);
- 0 руб. - расходы на обеспечение сохранности предмета залога (Р);
- 98 220 000 руб. - 60 процентов от стоимости объекта застройки;
- 207 315 592 руб. - требования всех залоговых кредиторов (Тобщ);
- 34 912 000 руб. - требования общества "Монолит" (Тк);
- 0,1684 - доля общества "Монолит" как бывшего залогового кредитора в совокупном размере всех требований залогодержателей (Тк / Тобщ).
Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" (конкурсный управляющий коммерческого банка "БФГ-Кредит", являющегося залоговым кредитором общества "Монолит" в отношении его имущественных прав по договорам участия в долевом строительстве) в отзыве просила судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Конкурсный управляющий обществом "Монолит" настаивал на правильности постановлений апелляционного и окружного судов и просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Основными приоритетами государственной политики в жилищной сфере являются обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан и соответствие объема комфортного жилищного фонда потребностям населения (раздел II государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 N 1710).
Федеральный и региональные фонды созданы для выполнения в первую очередь публичной социальной функции по содействию реализации государственной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Финансирование оказываемых ими мер поддержки, в частности мероприятий, касающихся завершения строительства, выплаты возмещения гражданам осуществляется с использованием государственного имущества и взносов публично-правовых образований (статьи 3, 4, 9.1, часть 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статья 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Реализуя меры поддержки, фонды вынужденно вторгаются в сферу имущественных интересов бывших залоговых кредиторов, совершая операции с предметом залога: достраивая или продавая его. При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 34-П указал на отсутствие в законодательстве о банкротстве необходимых правовых гарантий защиты таких кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка и объекта незавершенного строительства фондам и установил временный порядок защиты этих прав посредством выплаты им денежной компенсации, представляющей собой возврат части стоимости высоколиквидного требования к банкроту.
Во исполнение пункта 4 постановления N 34-П принят Закон N 282-ФЗ и установлено новое правовое регулирование в отношении объектов, передаваемых фондам после вступления его в силу: предусмотрены единовременная выплата бывшим залоговым кредиторам в относительно короткий срок (часть 2 статьи 6 Закона N 282-ФЗ, пункт 6 статьи 201.10 и пункт 27 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в редакции Закона N 282-ФЗ).
В статье 5 Закона N 282-ФЗ установлены переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных фондам до вступления в силу этого Закона (для ситуаций, когда решение о защите прав граждан - участников долевого строительства принималось в рамках ранее действовавшего правового регулирования - без учета необходимости проведения расчетов с бывшими залоговыми кредиторами, то есть когда эти расходы не учитывались фондами при принятии указанных решений, не закладывались в их финансовые планы).
Для таких случаев Закон N 282-ФЗ определил источники покрытия расходов на выплату компенсации бывшим залоговым кредиторам таким образом, чтобы реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не парализовала деятельность фондов, и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых их функционированием прав и свобод граждан - участников долевого строительства.
Так, источники и последовательность выплат бывшим залоговым кредиторам определены законодателем следующим образом:
1) 10 процентов компенсации (далее - гарантированная часть), рассчитываемой по правилам частей 4 и 5 статьи 5 Закона N 282-ФЗ (реализован тот же принцип реконструкции правоотношений), выплачивается за счет собственных средств федерального или регионального фондов в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора (пункт 1 части 7 статьи 5 Закона N 282-ФЗ);
2) оставшаяся часть компенсации (далее - негарантированная часть) выплачивается за счет одного из двух источников:
- средств, вырученных федеральным фондом или фондом субъекта Российской Федерации от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных ими объектах (когда фонды завершают строительство), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности; выплата осуществляется не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта (подпункт "а" пункта 2 части 7 статьи 5 Закона N 282-ФЗ);
- средств, вырученных от продажи земельного участка и не завершенного строительством объекта (когда федеральный фонд выплачивает гражданам денежную компенсацию, а не завершает строительство), за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также содержанием и охраной реализуемого имущества, в пределах указанной положительной разности; выплата осуществляется в течение трех лет со дня заключения на основании судебного определения договора о передаче объекта федеральному фонду (подпункт "б" пункта 2 части 7 статьи 5 Закона N 282-ФЗ).
В силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если федеральный фонд или фонд субъекта Российской Федерации произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона N 282-ФЗ).
Приведенные переходные правила, установленные статьей 5 Закона N 282-ФЗ, применимы в случаях, когда права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом переданы федеральному или региональному фондам до вступления в силу Закона N 282-ФЗ (до 08.09.2024) и на этот день компенсация бывшим залоговым кредиторам не установлена вступившим в законную силу судебным актом (части 1, 12 и 13 статьи 5 Закона N 282-ФЗ).
Временный порядок расчета компенсации, введенный постановлением N 34-П, с момента вступления в силу Закона N 282-ФЗ утратил силу (абзац второй пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П).
В рассматриваемом случае права общества "Партнер-Развитие" на земельные участки и находящиеся на них объекты переданы фондам до вступления в силу Закона N 282-ФЗ. На день вступления данного Закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен судом. В связи с этим к данному спору подлежали применению положения статьи 5 Закона N 282-ФЗ. Выводы судов об обратном ошибочны.
Кроме того, имущество застройщика-банкрота (земельный участок и находящийся на нем объект незавершенного строительства) может быть передано как федеральному, так и региональному фонду. Из части 1 статьи 5 Закона N 282-ФЗ следует, что бывший залоговый кредитор вправе получить компенсацию с того фонда, которому было передано это имущество. Требования общества "Монолит" складываются из требований по дому N 1 в размере 34 912 000 руб. и по дому N 8 - 115 281 250 руб. В данном случае федеральному фонду передан только дом N 1, однако суды взыскали с него компенсацию исходя из того, что он получил и дом N 8. Этот вывод судов также ошибочен.
Допущенные судами (в том числе и судом первой инстанции) нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов федерального фонда, в связи с чем на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение от 11.08.2025, а также постановления от 23.12.2025 и от 25.03.2026 подлежат отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении спора суду следует установить сумму компенсации, причитающуюся обществу "Монолит", с учетом выводов Судебной коллегии, изложенных в данном определении, а также второй (негарантированной) части компенсации в случае наступления необходимых для этого обстоятельств.