Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 75-КАД21-1-К3
(извлечение)
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 названного закона государственная регистрация прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163).
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2020 года N 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 Гражданского кодекса положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
Частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Основания и порядок реализации имущества должника при введении конкурсного производства предусмотрены статьями 110, 111, 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен статьями 447, 448 ГК РФ.
В частности, согласно части 3 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме. Специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения заключенной на торгах сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, в данном Федеральном законе отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности, которое с учетом особенностей заключения настоящего договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентированных специальными нормами законодательства о несостоятельности, в спорной ситуации неприменимо.
В определении от 21 апреля 2011 года N 569-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.
При таких обстоятельствах необходимость совершения в отношении данного договора нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли, лишена правового смысла.
Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, проведенные торги и заключенный по их итогам договор образуют единый юридический состав. Признание договора недействительным без признания недействительными торгов невозможно.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что признание торгов недействительными до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве, то есть арбитражным судом.
Проведенные торги, по итогам которых был заключен договор купли-продажи имущества, недействительными не признаны. В этой связи констатация административным ответчиком ничтожности договора купли-продажи находится вне пределов предоставленных ему полномочий.
В свою очередь, нотариус также фактически лишен возможности проверить законность проведения торгов, выявить допущение при проведении торгов нарушений, дать оценку тому, являются ли такие нарушения существенными, повлияли ли они на результат торгов, и, как следствие, объявить торги недействительными, применить последствия их недействительности и отказать в нотариальном удостоверении договора, который он посчитал недействительным.
Подтверждает данный вывод и содержание пункта 40 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости", прямо исключающее возможность отказа в кадастровом учете и государственной регистрации прав в случае непредоставления не являющимся сособственником покупателя доли в праве общей собственности документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, при ее приобретении на публичных торгах.
Как видно из характера и предмета спора, для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеет юридическое значение исследование вопроса о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной сделке и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Кодекса, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пункт 2 статьи 163 Кодекса, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
