Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 N 306-ЭС20-5179(2) по делу N А65-24332/2017
(извлечение)
Решением суда общей юрисдикции от 26.08.2016 заключенный между обществом и Святовым А.Е. договор участия в долевом строительстве от 26.12.2014 N 15 жилого помещения (квартиры N 15) расторгнут. Определением от 24.07.2020 в удовлетворении требования Святова А.Е. об исключении его требований из реестра и о включении требования в реестр требований о передаче жилого помещения (квартиры N 15) отказано с указанием на то, что требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.
Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из реализации Святовым А.Е. своего права на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве, что установлено решением суда общей юрисдикции и повлекло трансформацию его требования к застройщику о передаче жилого помещения в денежное. Таким образом, Святов А.Е. не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора. Суд округа поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций. Между тем судами не учтено следующее.
Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Удовлетворение требований участников строительства может быть произведено в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве (либо расторжение договора) приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.
Таким образом, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требование подлежит включению в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога (статья 201.14 Закона о банкротстве).
Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела (структуры реестра и состояния конкурсной массы), может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить данное ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном (пункт 7 статьи 201.11, статья 142.1 Закона о банкротстве).
Заявляя требование о передаче Святову А.Е. жилого помещения, конкурсный управляющий должником ссылался на наличие в натуре соответствующей квартиры и отсутствие притязаний на нее иных кредиторов.
Отказывая в удовлетворении заявления, суды указали, что Святов А.Е. не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора. Однако требование управляющего было направлено на погашение обязательства, возникшего в связи с расторжением договора долевого участия. Учитывая, что процедура банкротства застройщиков направлена на защиту, в первую очередь, прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем, в исключительных случаях, принимая во внимание обстоятельства дела о банкротстве, суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилого помещения, по своим техническим параметрам соответствующим тому, на которое он претендовал до расторжения договора.
Подобное разрешение ситуации в том числе ведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвращает неоправданное затягивание процедуры банкротства.
В то же время возможность передачи жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве условий (в числе которых отсутствие возражений со стороны собрания участников строительства), а также при наличии свободного от притязаний иных лиц помещения и доказательств полной оплаты его стоимости.
Как следует из материалов дела, стоимость квартиры по договору долевого участия составляла 3 079 440 руб. Святов А.Е. произвел частичную оплату квартиры в размере 2 503 449 руб., что составляет 81,3 процента от согласованной договором цены, и выразил готовность доплатить оставшуюся разницу в случае передачи ему жилого помещения в качестве отступного.
При наличии условий, подтверждающих возможность передачи жилого помещения Святову А.Е., такая передача может быть осуществлена только после поступления в конкурсную массу денежных средств в счет оплаты квартиры в установленном судом размере.
